诞生天价地的胡家庙板块,你看懂了吗?

今天，陕西地产圈都在盯着东二环那块137.42亩的土地，以至于下午16时，西安国土资源局土地招拍挂信息查询系统瘫痪!

壹

先来看看这块土地，地籍编号为XC3-4-571的地块,位于位于新城区华清西路以南、金花北路以西,净用地面积91611.35平方米(折合137.417亩，不含代征路19.77亩、代征绿地2.676亩、立交用地15.998亩)，用地性质为居住,容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。土地出让使用年期70年。

该土地详情

资料显示，该地块是陕建机厂地块的一部分。

按照规划指标，这块占地137.417亩、最大建面为256511.78平米的土地上，需规划建设一座占地4500平米的幼儿园、占地4000平米的居民健身设施等，按照户均100平米需规划建设2580个停车位，均为地下停车位。

贰

我们用SWOT(优势、劣势、机会、危机)分析简单分析这块土地。

优势，这块地所在区域为东二坏胡家庙板块。二环内百亩以上(137亩)的净地在西安少之又少，几乎绝迹，这是最大的一个优势，不用想，这必将引发众多房企的争夺。

东二环胡家庙板块的优势价值在于位置、交通和自身的成熟配套。

从地理位置上来讲，距离西安城市中心最近的，从该地块到西安明城墙，只有2公里的距离;也是西安二环内最后一个可大规模开发的区域，同时土地所在区域也是东郊北部交通要道和商业中心。

伴随城市的巨大的变迁，东城的城市功能与定位已实现了量变到质变的飞跃，俨然蜕变为“西安副中心”，尤其是东二环区域，正在以其新面貌出现在西安老百姓的眼中。

从轻轨建设上说，周边交通便利，宗地距离地铁3号线仅500米距离，地铁1号线也尽在咫尺，双地铁的便利，拉近了城东与城西、城南、高新的距离。

从区域配套上来讲，距离西安城墙近在咫尺，可以共享西安城的繁华，并且黄河实验小学、交大附中、西安工业大学、西京医院、四医大、卜蜂莲花、万达广场(民乐园店)等成熟的城市生活配套环绕环伺，银行、便利店、加油站、超市等配套非常齐全。可以说是生活在繁华之中。

另外，规划中的占地960亩的“幸福林带”、集萃长乐公园、大明宫遗址公园，厚重城墙、清澈护城河、精美景观林带……茶余饭后，漫步其中，行到水穷处，坐看云起时，别是一般滋味。

上述三个方面的价值因素，注定了二环内土地稀缺的胡家庙板块必须深度挖掘土地的价值，不能再以过去那种粗糙的开发模式进行发展，当然，参考该地块位置、楼面价、各项指标，可以判断该地块将开发成区域内高端产品，预计高层售价会至少超过万元。

叁

劣势也有些突出，百度百科介绍，胡家庙位于陕西省西安市新城区(西安市东郊)，胡家庙十字西北侧，长缨东路、长缨西路与金花北路相交处。是西安重要工业区之一，许多电机、建材、建筑机械等厂家集中在这里。

据不完全统计，有西安筑路机械厂、省机械化施工公司、西北电力设计院、省建三公司二处、市木材厂、市石棉厂、西北化工机械厂、九二五库、省木材厂、金属结构厂、西安电机厂、省钢窗厂、胡家庙粮库、西安高压阀门厂、国家储运公司胡家庙仓库、长乐罐头厂、红旗乳品厂、省药材仓库、冶金办事处、省建三中、。

说到胡家庙，除了重工业区集聚地，你还能想到什么?

周边的康复路服装批发市场、胡家庙水果批发市场。一时间“脏乱差，拥挤”的画面出现在眼前。

地块周边交通拥堵、北侧有陇海铁路线经过、区域内整体房价不高，会成为影响该项目成为高端项目的制约因素。“村子里的街道很窄，各种小商贩挤满了窄窄的街道，进家门的小巷子甚至无法两人并行。乱接乱拉的电线、网线，横七竖八地盘旋在村子的上空，短路和停电时时发生，夏天连空调都带不起来……”

虽说，2009年前后政府开始改造此片区，但是，工业区改造的难度可想而知，与其成片旧城改造、工业企业搬迁改造区域，不如在曲江、浐灞等新区白纸作画，十多年来城东被西安冷落了。

肆

机会，今年开始，万科、恒大、碧桂园等大牌房企在西安找地的信息经常在刷爆朋友圈，由此也可以看出大牌对西安土地市场需求的饥渴，可以说现在品牌房企西安不是房子好不好卖的问题，还是有没有地的问题，没有面粉何来面包?

二环内，百亩以上的净地，双地铁，哪个不能击中购房者的痛点?!

再加，此次土地竞拍46次的出价，6354元/㎡的楼板价(区域内房价在6500元/㎡-7500元/㎡)这块地的楼面价已经赶上了周边楼盘的销售价格了，引起多少人的注意，这就是免费的广告宣传。

另外，区域内以恒基碧翠锦华为例，2010年10月开盘价为6500元/㎡，最新成交价为7500元/㎡，上涨15.38%，西安住宅均价2010年房价为6725元/㎡，11月西安住宅均价为7083元/㎡，上涨5.32%，胡家庙板块的房价增长幅度远远大于西安总体房价增长幅度。

不过，地块周边交通拥堵、北侧有陇海铁路线经过、区域内整体房价不高，沿线除万科地产(万科金域东郡)华远地产(华远海蓝城)外，中小企业开发项目居多等成为影响该项目成为高端项目的制约因素。

如此高价的地块上规划什么样的产品，也是值得我们关注的。

　

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